V souvislosti s opakujícími se informacemi v médiích ohledně možného zdražení cen bytů v souvislosti s navrhovanými úpravami v zákonném opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, je třeba uvést následující.
Pokud se týče případného možného vlivu stanovení nabyvatele poplatníkem daně ve všech případech úplatného nabytí nemovitých věcí, přijetí navrhované změny není rozhodně důvodem pro zdražení nemovitých věcí při jejich prodeji. Současná praxe naopak ukazuje, že prodávající v případech, kdy je poplatníkem daně, zcela běžně využívá možnosti navýšit kupní cenu o částku odpovídající výši daně z nabytí nemovitých věcí. Toto ve svém důsledku znamená, že již dnes je daň de facto přenesena na nabyvatele. Z ekonomického hlediska každý prodávající má předem určitou představu o výši částky, kterou prodejem jím vlastněné nemovité věci po zohlednění souvisejících nákladů má v úmyslu dosáhnout.
Sjednocení osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí na nabyvatele by naopak mělo přinést mírné snížení kupní (smluvní) ceny nemovitých věcí v případech, kdy doposud byl poplatníkem daně prodávající. Zcela logicky, pokud kupující bude poplatníkem daně a bude mít povinnost vedle uhrazení kupní ceny zaplatit také příslušnou daň, cena, kterou bude ochoten za nabytí nemovité věci zaplatit, bude nižší. Obdobně tak lze očekávat, že prodávající budou ochotni nemovitou věc prodat za nižší cenu, neboť po jejím inkasování již nebudou mít povinnost platit 4% daň. De facto tak konečná částka dosažená prodejem nemovité věci prodávajícím po odečtení souvisejících nákladů bude stejná bez ohledu na to, kdo bude poplatníkem daně.
Mírný pokles lze naopak očekávat ve výši daně. Lze uvést na zjednodušeném ilustrativní příkladu. Pokud dnes prodávající obdržel od kupujícího např. kupní cenu ve výši 1 000 000,- Kč a tato kupní cena je nabývací hodnotou, tj. základem daně, daň se platí z 1 000 000,- Kč. Prodávajícímu po odečtení příslušné výše daně zůstává částka 960 000,- Kč. Pokud bude poplatníkem nabyvatel, bude v případě koupě ochoten zaplatit prodávajícímu částku nižší cca o 4 %, protože si bude vědom své daňové povinnosti, tj. bude ochoten zaplatit prodávajícímu např. kupní cenu ve výši cca 960 000,-. Bude-li tato částka nabývací hodnotou, bude základem daně, tj. daň se bude vypočítávat z této částky.
Se stanovením poplatníka daně v osobě převodce je spojen institut ručitele, kterým je nabyvatel (kupující). Naopak kupující v postavení ručitele je tak dnes vystaven nejistotě, zda mu vznikne povinnost zaplatit daň, ačkoli nemá přímou možnost tuto skutečnost ovlivnit. Změna poplatníka daně na nabyvatele umožní zrušení institutu ručitele daně. Navrhované změny tímto posilují postavení účastníků daňového řízení.
K námitkám, že banky nebudou na platbu této daně poskytovat úvěry, protože daň nebude zahrnuta v kupní ceně, lze konstatovat, že poskytnutí hypotečního úvěru je posuzováno v jednotlivých bankách různě a případ od případu. Banky mohou poskytovat účelové hypoteční úvěry i neúčelové hypoteční úvěry, i hypoteční úvěry, ve kterých lze účelovost a neúčelovost kombinovat. Vše záleží na konkrétních podmínkách. Nicméně příslušní zástupci z oblasti bankovnictví uvedli, že nesdílí argument, že pokud dojde ke změně právní úpravy tak, že poplatníkem daně bude vždy nabyvatel, banky nebudou na platbu daně z nabytí nemovitých věcí poskytovat úvěr. Oprávněně lze naopak očekávat, že banky poskytující hypoteční úvěry odpovídajícím způsobem přizpůsobí podmínky poskytování hypotéčních úvěrů nové situaci.
Pokud se týče obav developerů ohledně zdražení nových bytů v souvislosti se změnou poplatníka daně, tyto obavy nejsou opodstatněné. V případě prvního úplatného nabytí vlastnického práva k novostavbám (např. nově dokončené jednotce – bytu) lze již dnes uplatnit dle podmínek stanovených zákonným opatřením Senátu osvobození od daně. Osvobození novostaveb bude i nadále zachováno, pouze některé podmínky pro aplikaci tohoto osvobození se navrhuje upřesnit.
Současná právní úprava věcného osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí u nových staveb a jednotek se vztahuje i na případy rozestavěných novostaveb, což činí problémy zejména při správě daní, a to i s ohledem na skutečnost, že rozestavěné stavby se v současné době již nezapisují do katastru nemovitostí. Pro správce daně je v takovém případě velmi obtížné dohledat, zda se v daném případě opravdu jednalo o první úplatné nabytí nemovité věci a zda jde tedy o případ, který je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozen. Navrhovaná změna si tak klade za cíl zjednodušit správu daně v těchto případech.
Rovněž námitka ohledně možného porušení zákazu dvojího zdanění je dle názoru Ministerstva financí bezpředmětná. Problematikou dvojího zdanění u daně z převodu nemovitostí se již zabýval Nejvyšší správní soud. Z názoru Nejvyššího správního soudu vyplývá, že „aby se mohlo jednat o porušení zákazu dvojího zdanění, musela by být navozena situace, kdy tentýž předmět je opakovaně zdaněn shodnou daní.“ Otázkou dvojího zdanění v souvislosti s daní z převodu nemovitostí a daní z příjmů se rovněž zabýval Ústavní soud České republiky, přičemž možnou protiústavnost nekonstatoval (rozhodnutí ze dne 21. dubna 2009 sp. zn. Pl. ÚS 29/08). V uvedeném případě Ústavní soud nesdílel názor Nejvyššího správního soudu, podle kterého dvojí zdanění stejného příjmu v případě nemovitostí prodaných do pěti let od jejich nabytí daní z příjmů i daní z převodu nemovitostí vedlo k protiústavním důsledkům. Jelikož daní z nabytí nemovitých věcí je zdaněna úplatná změna vlastnictví k nemovité věci, nikoliv příjmy získané jejím prodejem, nedochází ke zdanění stejného předmětu, tím spíše ne stejnou daní.
Ing. Radek Ležatka
Vedoucí oddělení Vnějších vztahů a komunikace